«Бертгольд Центр» открыл петербуржец Роман Красильников после нескольких неудачных проектов. Аренда в кластере стоит выше рынка, но всё пространство заполнено барами, кафе, студиями и магазинами. Как существует проект, почему важна тщательность в отборе резидентов и что особенного в его экономике, по нашей просьбе выяснила интернет-газета «Бумага» (признана иностранным агентом Минюстом РФ).
Провал за провалом
Роман Красильников известен в Петербурге неоднократными попытками приобщить горожан к креативным индустриям. Первым его проектом был кластер «Четверть» на улице Декабристов, впоследствии обосновавшийся в особняке в переулке Пирогова. В 2014 году разгорелся жуткий скандал между собственниками здания и владельцами кластера: доходило до запирания дверей, выбрасывания имущества кластера, драк, а впоследствии и судебных исков.
Иски были адресованы Красильникову и Денису Дегтярёву — соучредителям «Четверти». Сумма доходила до двух миллионов рублей, однако требования к Роману суд признал необоснованными. По его словам, кластер тоже мог бы подать в суд — например, чтобы взыскать деньги за проведённый в помещении ремонт, но делать этого не стал.
Летом 2014 года, после развала «Четверти», Красильников занимался пространством Salon, где в гаражах и промышленных контейнерах располагались киоски с едой и художественные галереи. Затем вместе с Дегтярёвым работал над пространством Contour, но быстро покинул проект: по словам Романа, там не было «ни денег, ни договоров». В итоге в 2016 с Contour произошло почти то же, что и с «Четвертью» — его выселили из здания Ленполиграфмаша.
Поиск инвесторов и дореволюционный особняк
«Бертгольд Центр» располагается на Гражданской улице, недалеко от Сенной площади. От взглядов прохожих пространство с барами, кофейнями, магазинами и отелем отделяет арка, через которую открывается вид на внутренний двор с гирляндами и летними верандами.
После истории с «Четвертью» и Contour Красильников решил, что связываться с субарендой помещений не будет — слишком дорого это в итоге обходится. И стал искать инвесторов.
— Работать с субарендой очень ненадёжно: тебя сначала могут использовать как рабочую силу, которая приведёт в порядок здание, а потом выгонят. Условия договора аренды очень ненадёжные. Конечно, есть способы этого избежать, но законодательство всё равно на стороне арендодателя, и если он не захочет, то ничего не получится.
Заинтересованными лицами в итоге оказались родители друга Романа из Иркутска. Он показал им подобные петербургские проекты — «Этажи» и работавшую на тот момент «Тайгу», и они загорелись. В 2016 инвесторы выкупили здание, часть которого запланировали отдать креативному пространству, а в другой части сделать отель.
«Как будто там была война»
Ремонт здания 1900-х годов постройки оказался непростым. На работы на уровне собственников было потрачено порядка 10 млн рублей (стоимость здания Красильников и инвесторы при этом не раскрывают), ещё около 15 млн вложили резиденты.
Эти затраты резидентам возместили арендными каникулами: дали бесплатный месяц пребывания небольшим помещениям и два или три — большим, в зависимости от сложности ремонта.
Осложнял процесс и тот факт, что особняк на Гражданской признан объектом культурного наследия регионального значения — всю реконструкцию приходилось координировать с властями. Само состояние здания, по словам Романа, было ужасным — «как будто там была война».
Отбор вместо тусовки
Первые резиденты заселились в «Бертгольд» летом 2016 года, а уже к марту 2017 все 6 тыс. квадратных метров площадей были заняты. Первый этаж — практически продолжение улицы — заняли книжный, бары, кафе и магазины, на втором расположились мастерские и студии.
Несмотря на полную занятость, в листе ожидания у Красильникова — порядка 250 проектов. Поэтому если кто-то хочет съехать, его тут же заменяют другим, исходя из специализации арендатора и особенностей помещения.
Некоторые арендаторы пришли в «Бертгольд» вслед за Красильниковым — магазины «Волчок» и Rediska Shop когда-то арендовали места ещё в «Четверти», потом пытались работать вне кластера, но поняли, что это не так удобно в плане посещаемости. Сейчас в неделю в «Бертгольд Центр» приходят 1.5 тысячи человек, в дни мероприятий — до 6 тысяч.
— Здесь всё серьёзно, всё по-взрослому. Много начальства, много документов, постоянный ремонт. «Четверть» была самодельная — просто тусовка. И директора [«Четверти»] — такие же ребята, как мы. Которые точно не знали, как и что делается, думали, что устные договорённости имеют какую-то силу. И что их только пугают, когда обещают выгнать.
Аналог булочной и закрытые двери
Сумму дохода создатели проекта не озвучивают, но, по словам Красильникова, «креативная часть окупила себя — и не один раз». Это и не удивительно: аренда в «Бертгольде» варьируется от 1.5 до 2 тысяч рублей за квадратный метр, что выше средней по рынку на 30%.
— Специфика [креативных пространств] довольно сложная: надо понимать, что классно, а что — нет. Нельзя просто открыть здание функционального типа и сказать, что это креативный центр. В креативном центре маркетинг и концепция выходят на первый план и становятся важнее самой недвижимости. У нас [у недвижимости] класс С, а мы сдаем по ставке как B, а то и B+. Можно просто хлеб продавать, а можно открыть пекарню «Цех» или «Буше», где тот же хлеб дороже не из-за того, что мука лучше, а потому что там оформление, дизайн, работа с публикой.
С проектами заключают договоры на сроки от 11 месяцев до пяти лет — в зависимости от того, как арендодатели оценивают его «выживаемость». И очень жёстко следят за оплатой: если арендатор не внёс необходимую сумму в течение нескольких дней после дедлайна, дверь в его помещение могут просто закрыть. Но, по словам Красильникова, такое происходило лишь один раз.
Помимо пространства для аренды «Бертгольд» — это ещё и событийная площадка. Здесь проходят выставки, лекции и фестивали, некоторые из которых пускают в кластер без арендной платы. Красильников считает это «социальной нагрузкой», которая формирует поток и делает кластер более приятным для людей.
Фото: Егор Цветков, Дарья Пискарёва
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
