В Петербурге, Москве и большинстве российских городов предприниматели могут арендовать у государства историческое здание или его часть. Что при этом нужно учитывать, как делать ремонт и где искать такой особняк — рассказываем вместе с петербургской интернет-газетой «Бумага» (признана иностранным агентом Минюстом РФ).
Ищите здания так же, как и обычную коммерческую недвижимость
Самый распространённый поиск недвижимости, в том числе и исторической, — это порталы Restate, Avito, ЦИАН, BN, Domofond и другие. На Restate, например, можно найти целые подборки исторических зданий: редактор портала Алексей Шишкин утверждает, что однажды на нём продавали сразу пять усадеб в Ленобласти.
— Не надо считать, что если памятник сдаётся в аренду на Avito, то это значит, что к нему относятся как к старым носкам или подержанным штанам. На самом деле это одна из крупнейших площадок по продаже и аренде недвижимости.
Алексей Шишкин
редактор портала Restate
Если ничего подходящего нет, можно воспользоваться и специализированными ресурсами: например, в Петербурге проводятся торги Фонда имущества. Подобные органы есть в каждом регионе. Ещё один вариант — Российский аукционный дом, где историческую недвижимость могут выставлять и частные владельцы.
Если зданием владеет государство, готовьтесь к аукциону
Порядок сдачи государственной недвижимости в России таков, что напрямую вручить её выбранному арендатору нельзя: он должен пройти процедуру торгов. Для этого на специальном ресурсе нужно оставить заявку — данные об арендаторе и другие сведения, которые запрашиваются по аукциону.
Если же помещение в историческом здании находится в частной собственности, достаточно просто договориться с владельцем недвижимости.
Помните об ограничениях по ремонту
Ремонт в любом арендуемом помещении следует согласовывать с его владельцем, если иное не предусмотрено договором. Но в случае с историческими зданиями всё может осложняться их включением в список объектов культурного наследия. Если вам посчастливилось арендовать такой объект, то делать с ним практически ничего нельзя.
Так, включение в список объектов культурного или исторического наследия подразумевает полный запрет на перепланировку здания, а все изменения следует согласовывать с органом, который курирует такие объекты в регионе или городе. Готовьтесь, что эта бюрократия значительно затянет сроки ремонта.
— Это огромное количество бессмысленной бюрократической работы. Проще не допускать серьезных нарушений и изменений и при этом описывать это как работы по текущему содержанию объекта.
Алексей Шишкин
редактор портала Restate
Капитальный ремонт — не ваша забота
Юрист Versus.legal Артемий Куприянов уточняет, что впоследствии арендатор обязан проводить лишь текущие работы по содержанию здания, а за его капитальный ремонт отвечает собственник.
Между тем поддержание здания в нормальном состоянии входит в обязанности арендатора не только перед владельцем, но и перед госорганами. При этом внешний облик и интерьерные решения в объектах культурного наследия менять всё равно нельзя: за этим следят и по возможности даже предотвращают.
Под контролем властей может находиться не всё здание, а только часть
Иногда государством охраняются только части внешнего или внутреннего облика зданий: это могут быть конкретные квартиры или комнаты в особняке, камины или лепнина в них и даже надписи снаружи. Определяют это госорганы, и узнавать об объектах культурного наследия нужно у них же (желательно ещё до заключения сделки по аренде). Иначе это может обернуться неприятными сюрпризами.
Ознакомьтесь с ограничениями на функционирование
В большинстве зданий, даже исторических, действительно можно открыть что угодно — от книжного магазина до огромного креативного кластера. Но, как и в большинстве случаев, здесь есть некоторые нюансы: в объектах культурного наследия запрещено устраивать склады взрывчатых веществ, а также лаборатории и производства, которые будут менять влажность и температуру и таким образом наносить вред зданию.
Но есть и более специализированные ограничения: нельзя, например, размещать в исторических строениях объекты, оказывающие «динамическое и вибрационное воздействие» на конструкции.
— Требование может быть, в частности, истолковано таким образом, что на территории объекта нельзя разместить профессиональное музыкальное оборудование, способное оказать вибрационное воздействие на объект.
Артемий Куприянов
юрист компании Versus.legal
Если вас решат выселить, это будет не так-то просто
Для того чтобы выгнать арендатора из здания, его владельцу придётся постараться. Для начала он должен направить вам предложение о расторжении, а если вы откажетесь, то ему придётся обращаться в суд. Но в последнее время всё чаще заключаются договоры, подразумевающие расторжение в одностороннем порядке, говорит Куприянов, и с этим нужно быть осторожнее ещё на этапе заключения.
Когда собственником является государство, оно может не только расторгнуть договор, но и взыскать с арендатора деньги. Правда, только в том случае, если он выполнил незаконную перепланировку или ремонт.
Также стоит учитывать, что владельцы объектов культурного наследия могут приостанавливать договор аренды, если это необходимо для проведения ремонта здания.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
